昨日分享文章后，很多朋友都私信问我关于购房人如果是被执行人，期房能否被执行？以及开发商该如何减少损失？实际上，这是关于期房交易过程中，交易一方被强制执行时另一方该如何寻求救济的问题，是一个问题的两个面。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com因此，今日笔者专门就这个问题再次进行深入的剖析，希望对各位有所帮助。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
案情简介：
徐某某与天安公司签订《商品房买卖合同》，约定徐某某购买天安公司开发建设的天安别墅36-6幢101号房屋1套，建筑米纳吉为506.48平方米，总价款440.8万元，房屋交付时间为2011年12月31日。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
徐某某未按约履行付款义务，天安公司起诉至常州市武进区法院，请求判令解除双方之间的《商品房买卖合同》。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com该院经审理于2012年9月6日作出判决：解除天安公司与徐某某签订的《商品房买卖合同》；该判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
2012年3月5日，常州中院因广信小贷公司诉徐某某借款合同纠纷一案，作出执行裁定，并预查封了常州市天安别墅36-6幢101号房屋，且向天安公司发出协助执行通知书，要求天安公司禁止为徐某某办理上述房屋的产权转移、抵押手续。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
此时，作为房屋产权人的天安公司向常州中院提出执行异议，请求中止对诉争房屋的执行。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com常州中院作出裁定，驳回天安公司的执行异议。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com天安公司不服该裁定，向常州中院提起诉讼，请求中止执行。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com常州中院经审理认为天安公司有权要求停止对该房产的执行，故判决停止对常州市天安别墅36-6幢101号房屋的执行。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
（案件来源：江苏省高级人民法院（2015）苏商终字第00079号）
律师分析：
根据法律规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
严格来说，在预售商品房合同关系中，作为购房人的被执行人对预售商品房仅享有过户请求权，也就是债权的一种，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com但在正常情况下，作为购房人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的，得以请求开发商办理过户手续，最终取得房屋所有权，此时预查封就转化为对商品房的正式查封；在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房人向房地产开发商主张返还的购房款、利息和违约金就可以成为法院的执行对象。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
法律依据：
《中华人民共和国共和国民法典》
第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
十七、预查封的期限为二年。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
十八、预查封的效力等同于正式查封。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十四条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com
律师建议：
当你是作为房地产开发商的负责人或员工，在遇到此类问题时，可以从双方之间签订的《商品房买卖合同》着手，从违约责任及合同的解除两个纬度思考解决办法。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com面对购房人的债权人申请法院对该房屋采取的预查封时，因该房屋实际并未建成或虽建成但未交付至购房人手中，因此，该房屋的产权并不归属于购房人，购房人对该房屋仅享有债权请求权，而房地产开发商对该房屋或房屋所在栋享有初始的所有权，是可以排除该房屋上的强制执行。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com此时，开发商需要做的事就是收集房屋所有权属的证据，面对诉讼。 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com 破作文- pozuowen.com