去年末以来REITs成资本市场热门资产，探究其火热原因与市场发展待完善之处

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REITs市场火热表现

自去年年底起，REITs在金融市场上迅速崭露头角，展现出与股票和债券不同的独特走势。一级市场的认购热情十分旺盛，最近一个REITs项目的公众认购量竟然高达1192倍，短短一个月内两次刷新了最高纪录。这股热潮显示出REITs市场蕴藏着巨大的发展空间。它宛如一颗新星，在金融市场的夜幕下格外引人注目，吸引了众多投资者的关注。

自2024年12月初以来，REITs市场呈现出快速上涨的趋势，两个月内指数上涨超过13%，个别项目涨幅甚至超过40%。这样的出色表现，使得投资者对REITs产生了极大的兴趣，同时市场上关于REITs的讨论也日益增多。

受重视的高分红属性

利率持续下降，REITs的高分红特点受到投资者青睐。吴进辉研究员表示，在无风险利率较低且分红丰厚的情况下，REITs的基础资产质量上乘且稳定，部分资产还表现出稀缺性，吸引了众多追求高分红的长线资金。因此，REITs在投资者眼中变得非常受欢迎。

2025年预计将有更多资金涌入REITs市场。由于债券市场利率持续走低，追求稳定收益的固收资金可能会增加对REITs的投资。REITs的高分红相当于给投资者送上一份稳定的“礼物”，在市场波动中，它们能确保投资者获得稳定的收益。

底层资产扩容利好

公募REITs的常态化推出后，其底层资产的数量和种类迅速增多。这为投资者带来了更多的选择，同时也为REITs市场拓宽了发展前景。各式各样的底层资产如同风格各异的宝藏，等待着投资者去探索。

各类基础设施工程和商业房地产均被划入REITs的底层资产范围，投资者可依据个人风险喜好和投资意图作出挑选。此举丰富了市场种类，同时也增强了REITs的吸引力。

投资者结构待丰富

目前，除了最初的受益者，券商自营和保险资管等机构投资者构成了REITs市场的主要投资力量。政策正致力于多元化REITs的投资者群体，目的是吸引更多的资金。若投资者结构单一，就好比一条狭窄的小路，这会制约市场的成长。

吸引更多样化的投资者加入市场，有助于提升市场的活力与稳定性。若个人投资者和养老基金等能更广泛地参与，将给REITs市场带来新的生机。

市场流动性问题

国内REITs基金的平均交易频率大约是1%，这与国际成熟市场相仿。然而，业内人士提醒，因为市场交易量不大、资金流动性不强，REITs的价格在短期内可能会出现较大的波动。流动性不足的情况，就如同停滞不前的湖水，很容易让市场显得缺乏活力。

中金固收研究团队指出，当前市场流动性紧张，同时资产估值也在上升 https://www.3nhtilo.cn，这可能导致市场出现分化，交易难度可能会提升。因此，在买卖REITs时，投资者应当更加小心。

市场规模与发展前景

虽然REITs市场正在逐步扩大，但总体规模依旧不大。吴进辉指出，尽管市场参与者对现状有所了解，但市场规模的扩大已是当务之急。此外，底层资产规模较小也是阻碍市场发展的一个重要因素。要想提高市场交易量，就必须确保储备项目持续推出，以及现有优质资产的优质运营。

然而，REITs市场同样孕育着希望。政策日益完善，投资者群体日益多元化，基础资产也在不断扩充。展望未来，市场有望实现双向增长，展现出更加宽广的发展空间。

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